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Servizi alle imprese ed ai privati

Obbligazioni e contratti

Lo Studio Legale dell’Avvocato Michela Zaffaina offre la propria assistenza ai privati ed alle imprese che hanno necessità di dirimere incomprensioni e controversie in materia di obbligazioni e contratti.

Contratto preliminare, possesso ed effetti traslativi

Il contratto preliminare di compravendita consiste nell’impegno del promittente venditore a trasferire al promissario acquirente, obbligato ad accettare, la proprietà di un bene determinato o determinabile, entro il termine pattuito dai contraenti, verso il corrispettivo di un prezzo. E’ un atto tipicamente utilizzato in ambito immobiliare e di norma non trasferisce il possesso del bene sino alla stipula del rogito notarile. Il preliminare è un atto a effetti strettamente obbligatori, nel senso che in capo alle parti sorgono solo obbligazioni: da un lato, il dovere di alienare il bene e dall’altro quello di versare il prezzo, mentre non si verifica alcun effetto traslativo, inteso come trasferimento del diritto di proprietà, o di altro diritto reale.

Il negozio in questione non va confuso con il cosiddetto “preliminare improprio” o “compromesso”, il quale è un vero è proprio atto di compravendita, con trasferimento effettivo del diritto di proprietà sul bene e il contestuale impegno per le parti di ripetere l’atto davanti a un notaio per attribuirvi la forma di legge necessaria per effettuare la trascrizione presso i Registri Immobiliari. Tornando al preliminare con soli effetti obbligatori, ci possono essere dei casi in cui i contraenti convengano la consegna anticipata del bene promesso in vendita: secondo la giurisprudenza pressoché costante, in tali ipotesi il promissario acquirente diviene un detentore qualificato del bene e non ne ha il possesso.

Invero, si può parlare di possesso quando un soggetto esercita sulla cosa un potere corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale; esso si compone di due elementi: il corpus, inteso come la materiale disponibilità del bene e l’animus possidendi, ovvero l’intenzione di agire come il proprietario della cosa. Quando il possesso è pubblico e pacifico, poiché il soggetto l’ha acquisto in modo non violento e neppure clandestino ed è esercitato ininterrottamente per vent’anni, consente l’acquisto della proprietà del bene per intervenuta usucapione.

La detenzione è, invece, la disponibilità materiale del bene senza l’intenzione di comportarsi come il proprietario della cosa (manca l’animus possidendi): essa viene definita “detenzione qualificata” ogniqualvolta trovi titolo in un contratto. Sono soggetti detentori qualificati: il conduttore che occupa il bene in virtù del rapporto locatizio o il comodatario, il quale gode gratuitamente della cosa sino alla scadenza del contratto di comodato. I suddetti soggetti mai potranno reclamare la proprietà in virtù dell’usucapione, almeno sino a quando non compiranno un atto con cui esterneranno la volontà di comportarsi come proprietari del bene: solo da quel momento inizierà a decorrere il periodo di legge per maturare l’acquisto del diritto di dominicale. I principi sopra trattati sono stati confermati in una recente sentenza della Cassazione (n. 5211/2016): il caso è quello del conduttore di un immobile, il quale sottoscriveva un preliminare per l’acquisto dell’unità abitativa a lui locata, con l’accordo della “immissione nel possesso del bene”, senza ulteriore pagamento dei canoni.

Al preliminare non seguiva la stipula del rogito notarile, né ulteriori pagamenti, mentre nel frattempo il promittente venditore falliva. L’immobile rimaneva occupato dal promissario acquirente per più di vent’anni e quando il curatore del fallimento ne chiese la restituzione, l’occupante eccepì l’acquisto del bene per intervenuta usucapione. La vicenda veniva portata al giudizio della Suprema Corte, la quale non ha riconosciuto le ragioni del promissario acquirente, poiché le clausole sull’immissione del possesso prima della stipula del contratto definitivo, pattuite nei preliminari, in realtà non costituiscono in capo al promissario acquirente un vero e proprio possesso, conferendogli soltanto una detenzione qualificata del bene, almeno sino al momento in cui egli non manifesti all’esterno la volontà di considerarsi e comportarsi quale proprietario del bene.
Questo mutamento della volontà del soggetto è definito “interversione del possesso”: essa è in presupposto fondamentale per il perfezionarsi dell’usucapione e ne deve essere data sempre prova rigorosa.

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